Prestámos Hipotecarios

Muy motivada nos volvemos a encontrar nuevamente, y más aún, por todos los elogios que he recibido de vuestra parte por los cuales les agradezco. Como quiero que nos acercarnos aún más, en esta edición le traigo otros temas que los pueden ayudar a su diario vivir. Ustedes como consumidores y usuarios están protegidos por la ley 17250 de defensa del consumidor. Para hacer frente a un entorno cada vez más regulado, donde el consumo tiene múltiples facetas, nuevas formas, y distintos agentes es conveniente que usted conozca de primera mano cuales son sus derechos y la mejor manera de ejercerlos para prevenir posibles litigios.
La adquisición de una vivienda es una operación de tal envergadura que se hace realmente imprescindible conocer todos los detalles y actuar con mucha diligencia. Porque comprar una propiedad, siempre implica un gran esfuerzo económico, por eso, antes de concretar cualquier operación, hay que analizar con detenimiento el inmueble, para asegurarse que esta tomando la decisión más acertada. Antes de comprar te tendrás que asegurar cuanto dinero tenés, si para ello pedirás un préstamo (con ello una hipoteca), que tipo de vivienda queres, en que zona, tamaño, etc.
La firma del contrato de compraventa de una vivienda es el momento en que el comprador y el vendedor cierran las condiciones de la operación. Encontramos que ambas partes comprador, y vendedor, tienen obligaciones. Del lado del comprador deberá llevar a cabo una serie de medidas para garantizar sus derechos como la comprobación física de la vivienda, implica el estado de esta, si fuera necesario acompañado de un profesional para intentar detectar en ella vicios ocultos. También la comprobación jurídica, para ello esta el Registro de Propiedad viendo si el bien esta libre de gravamen, y, además la comprobación fiscal. Por su lado, el comprador esta obligado a pagar el precio del inmueble en el tiempo y lugar establecidos para ello, a custodiar y conservar el bien hasta su entrega. No olvide de preguntar el comprador de un departamento por el costo los gastos comunes para que después no sea una sorpresa.
Hablemos de los Préstamos Hipotecarios: Estos préstamos están casi siempre destinados a la adquisición de un inmueble como también a obtener prestamos poniendo su casa y que resulta ser este en los 2 casos la garantía del pago de la cuantía solicitada al banco en caso de morosidad. Conviene siempre saber los requisitos de información exigidos en la firma de una hipoteca. Si bien el término hipoteca procede del griego, la regulación y la idea de la hipoteca es heredada del derecho romano. Concretamente, en la antigua Roma había dos formas principales de garantizar una deuda:
Fiducia: Que consistía en que el deudor traspasaba la propiedad de un bien al acreedor para garantizar la deuda. Generaba una gran desprotección para el deudor.
Prenda o pignus, con una regulación muy parecida a la actual.
Como en ocasiones el deudor necesitaba sus bienes para poder pagar la deuda, surgió la prenda sin desplazamiento. Se utilizaba para que los arrendadores de la tierra garantizasen el pago al arrendatario, ignorando sus aperos de labranza (que iban a necesitar en todo caso para trabajar, por lo que no podían ceder al acreedor). La hipoteca es un derecho real constituido en garantía de un crédito sobre un bien (generalmente inmueble) que permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor, en caso de que la deuda no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta del bien gravado, cualquiera que sea su titular en ese momento para, con su importe, hacerse pago de su crédito. De su funcionamiento podemos decir, que se constituye mediante contrato -que debe ser inscrito en el Registro de la Propiedad para que tenga valor frente a terceros- y que sirve para garantizar una deuda u obligación y por tanto es un contrato accesorio a otro que es el principal. Así las cosas, en el supuesto de que hubiere un contrato de crédito entre un banco como acreditante y un acreditado, la hipoteca garantiza al acreditante el pago del crédito mediante el remate judicial del bien, previa demanda y sentencia condenatoria en contra del acreditado. Generalmente, el bien hipotecado suele ser el inmueble objeto del crédito o bien un inmueble distinto de propiedad del acreditado o de un tercero que hubiere aceptado constituir la hipoteca sobre su bien.
Un préstamo se define empleando 3 parámetros:
El capital, que es la cantidad de dinero prestada por el banco. El capital prestado suele ser menor que el valor del bien hipotecado, de manera que éste pueda responder por el capital en la subasta en caso de producirse un impago.
El plazo, que es el tiempo que tomará la devolución del préstamo. La devolución del préstamo se realiza mediante pagos periódicos (generalmente mensuales), hasta devolver el capital solicitado más todos los intereses acumulados durante el tiempo que hayamos tardado en devolver el préstamo.
El tipo de interés, que indica un porcentaje extra anual que se debe abonar al banco anualmente en concepto de ganancias del mismo.
El tipo de interés puede a su vez ser: Fijo: Mantiene su valor a lo largo de todo el plazo del préstamo. Variable: Su valor es revisado periódicamente con el fin adaptar su valor al estado actual de la economía.El tipo de interés es un aspecto muy importante del préstamo ya que unido al plazo determina lo que usted pagará a lo largo de los años y de la vida del préstamo hipotecario. Los tipos de préstamos son los siguientes:
- Préstamo Hipotecario a tipo fijo: dan una cierta seguridad, si los tipos de interés suben, no se verá afectado, pero tiene un inconveniente y es que si los tipos bajan no podrá beneficiarse.
- Préstamo Hipotecario a interés variable: es aquel que varía en el tiempo, normalmente cada año o cada seis meses. Fijo o variable. Lo primero que hay que tener claro es la diferencia entre ambos: hablamos de tipo de interés Fijo cuando se aplica un tipo conocido previamente y es el mismo durante toda la vida del préstamo. Sin embargo, es Variable cuando se aplica un tipo de interés referenciado a un índice que varía a lo largo de la vida de la operación
- Préstamo Hipotecario a interés mixto: combinan un período en el que el interés permanece fijo y otro en el que éste es variable y se va ajustando al mercado. Se trata de mezclar los dos anteriores. Podría decirse que es un préstamo a tipo variable pero con un periodo inicial a tipo fijo superior a un año.
- Préstamo Hipotecario de cuota fija: son préstamos a interés variable pero con una cuota de amortización fija.
En función del tipo de interés que se escoja a la hora de pedir el préstamo, las características de éste pueden ser muy distintas. En el caso de optar por el Interés Fijo, la cuota a pagar mensualmente será siempre constante. La gran ventaja de esto es que ofrece la posibilidad de planificar con certeza la parte de ingresos que vamos a destinar a pagar la mensualidad durante el periodo de tiempo que dure el préstamo. Entre sus inconvenientes se encarecerá la opción de cancelar la operación en un futuro, ante la posibilidad de encontrar un crédito más barato. Sin embargo, el gran inconveniente es que las diferentes entidades acostumbran a limitar a 15 años el plazo máximo, frente a los 30 ó 35 años que pueden llegar a ofrecer en préstamos a tipo variable. Esto obliga al cliente que desee pedir el préstamo a muy largo plazo a decantarse por el interés variable. Por su parte, el Interés Variable ofrece unas condiciones radicalmente distintas. Su principal característica es que cada año, o periodo, se revisará la cuota a pagar cada mes en función de la evolución del índice de referencia. Además, al índice se le aplica un diferencial y, en algunos casos, un posterior redondeo superior que nos dará el tipo aplicado en cada periodo. Estos préstamos comienzan con un periodo inicial de entre seis meses y un año en el que se puede disfrutar de un tipo de interés fijo, que suele ser bajo, con el que la entidad busca un efecto comercial. De esta forma, cuando se producen variaciones en los tipos, las consecuencias en uno u otro caso son inversas. Así, en el caso de que los tipos suban, el particular que haya elegido un préstamo a tipo fijo se verá beneficiado, no así cuando los tipos bajen. En este último caso, serán los clientes que se hayan decantado por los préstamos a tipo variable los que saldrán ganando. También en los últimos tiempos se han diseñado por parte de las entidades financieras fórmulas de préstamo más novedosas, como el préstamo abierto, que te permite volver a disponer de las cantidades ya amortizadas, el préstamo puente, que te permite comprar una vivienda sin haber vendido anteriormente la tuya, el préstamo en divisas, en la que la moneda en la que se concede el préstamo. El préstamo hipotecario es un préstamo otorgado y concedido por una entidad financiera y de crédito, que se encuentra garantizado por un bien inmueble, es decir en el préstamo hipotecario el Banco u otra entidad financiera, es el que le permite hacer suya la vivienda. Las cualidades que debe tener el préstamo hipotecario son las siguientes:
- Importe máximo: la cuantía del importe que una entidad le facilita.
- Plazo del préstamo: el plazo puede ser un condicionante ya que un plazo corto implica cuotas más elevadas. Un plazo mayor convierte las cargas del préstamo en más asequibles.
- La amortización: es el pago del capital pendiente. La amortización del capital va siendo mayor a medida que avanza la vida del préstamo.
- La cuota: es el importe que se compromete a pagar periódicamente quien suscribe un préstamo hipotecario a la entidad financiera que se lo ha concedido. Pueden ser mensuales, trimestrales, semestrales o anuales.
- La carencia: se refiere al periodo en el que no se abona la parte de amortización de capital y sólo se pagan los intereses de ese capital.
No debemos de olvidarnos que en la solicitud de este tipo de prestamos lo que procede es la tasación del inmueble (es un informe en el que se recoge la opinión de un profesional (tasador) acerca del valor de una vivienda), que, por lo general, se realiza por la entidad o los profesionales concertados en la misma. Deben informarse de todo, de todas las condiciones del préstamo para tener derecho, pero además del interés que habrá en la hipoteca, el que se establecerá por la demora de pago, si el tipo de interés en los años venideros será igual al del primer año de hecha la misma. Tratar la cancelación anticipada ya sea total o parcial, el sistema de amortización. Todo esto que este claro porque la hipoteca puede llegar a ser una pesadilla ya sea por la crisis, sea porque no pudo seguir pagando las cuotas, etc. Porque esa posibilidad existe sin excepción, y el riesgo de encontrarse en esa situación no es nuevo. Un brusco giro en la economía ha adelgazado los bolsillos, ha engrosado el índice de desempleo y podemos decir que hay gestos severos de preocupación con la incertidumbre de la economía global. Pero antes de tomar decisiones anticipadas o dejar de pagar sin más acuda al banco, a la cooperativa y plantee su problema. Porque el principal objetivo del banco es cobrar el monto que se le adeuda, ayudará a buscar soluciones que sean razonables para ambas partes. Pero preste mucha atención al refinanciar la hipoteca, y, renegociar las condiciones iniciales del préstamo, o el período de carencia o gracia donde se abona únicamente los intereses del préstamo. Esta última es una opción de duración determinada que se pacta con la entidad. Es de vital importancia evitar la acumulación de impagos. Porque desde el primer momento en que se deja de abonar comienzan a correr los intereses de demora, que muchas veces son elevados, que al acumularse, convierten un simple retraso en un problema de difícil solución ya que se llega hasta la ejecución de la hipoteca. Un deseo dado desde el corazón tiene la virtud de recorrer cualquier camino, por eso quedo a lustra disposición será hasta la próxima.

Lic. Dra.Adriana Besso Guillén